13 апреля 2012 г.
Сегодня в Чувашской Республике вопросу выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения уделяется особое внимание. В связи с тем, что с июля 2011 года порядок выдела существенно изменился, у владельцев земельных долей и руководителей сельхозорганизаций возникает много вопросов.
Когда земля владельцу не нужна
Новшество по невостребованным долям в законодательстве появилось с 1 июля 2011 года, ранее в распоряжение органов местного самоуправления земельная доля могла поступить только в виде уже выделенного земельного участка.
Значительно расширено понятие невостребованной земельной доли. К числу таковых относится: земельная доля, собственник которой не распорядился ею в течение трех и более лет подряд; земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в актах органа местного самоуправления о приватизации сельхозугодий; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники.
Невостребованной земельной долей не может быть признана, если права на нее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
При наличии названных оснований орган местного самоуправления составляет списки лиц, чьи земельные доли могут стать невостребованными. Данный список публикуется в средствах массовой информации для ознакомления и возможности представления собственниками земельных долей возражений. В этой публикации для всех участников общей долевой собственности размещается информация о созыве общего собрания через три месяца.
Собрание проводится с целью утверждения списка невостребованных земельных долей, а также рассмотрения обоснованных возражений собственников земельных долей по включению их в список.
Если возражения признаны обоснованными, земельные доли из списка невостребованных могут быть исключены. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50 процентов от общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в список невостребованных долей. Если список невостребованных земельных долей в течение четырех месяцев после его опубликования не будет утвержден общим собранием, то орган местного самоуправления утверждает его самостоятельно, путем принятия соответствующего акта. После чего необходимо в судебном порядке признать право муниципальной собственности.
Право на земельные доли нужно зарегистрировать в ЕГРП.
Тонкости выдела
Сегодня земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения образуются в основном в связи с их выделом в счет земельной доли. Выдел земельных участков в счет земельных долей возможен двумя способами, которые независимы друг от друга. Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, возможен выдел в индивидуальном порядке. Когда выдел осуществляется на основании общего собрания, собственнику земельной доли или любому заинтересованному лицу необходимо в письменной форме обратиться к главе о намерении выделить земельный участок, для чего ходатайствует о созыве общего собрания. Информация о проведении собрания должна быть размещена в газете, где публикуются нормативные правовые акты органа местного самоуправления, в сети Интернет и на информационных щитах на территории муниципального образования. Данное собрание не обязательно созывать, однако оно поможет решить ряд организационных вопросов при последующей подготовке проекта межевания. В частности, можно определить место расположения земельных участков, список собственников земельных долей, намеревающихся выделить участки, рассмотреть вопрос о возможности изменения размеры долей, можно избрать уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы собственников земельных долей во всех органах, организациях.
Придя к единому мнению на общем собрании, уполномоченное лицо от имени собственников земельных долей обращается к кадастровому инженеру для заключения договора подряда с целью подготовки проекта межевания земельного участка.
Составив проект межевания земельного участка, кадастровый инженер уведомляет собственников земельных долей о выполненной работе и возможности ознакомиться с этим проектом до его утверждения, представив предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания не может быть менее чем 30 дней до дня его утверждения.
Все вопросы – на общем собрании
С целью утверждения проекта межевания земельного участка созывается общее собрание. Для этого нужно, как и в первом случае, обратиться к главе сельского поселения, который публикует соответствующую информацию в СМИ, на информационных щитах и в Интернете.
Между публикацией о созыве собрания и его проведении должно пройти 40 дней. Общее собрание считается правомочным в случае участия в нем не менее чем 20 процентов от общего числа собственников земельной доли либо присутствующие на собрании участники общего собрания владеют более чем 50 процентами всех земельных долей.
На последнем собрании должен быть утвержден проект межевания земельного участка, а также принято решение о размере долей в праве общей собственности и утвержден перечень собственников выделяемого земельного участка. Могут решаться иные вопросы, например, избрание уполномоченного лица, если первого собрания не было, сдача участка в аренду. За решение должны проголосовать участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей от общего числа собственников, присутствующих на общем собрании, или большинство участников общего собрания.
Ответственность за организацию проведения общего собрания участников долевой собственности несут органы местного самоуправления, которые проверяют полномочия присутствующих на собрании лиц и обеспечивают допуск участников долевой собственности к голосованию на собрании. Должностные лица органа местного самоуправления председательствуют при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран. Участвуют в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса. Обеспечивают составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 Закона об обороте (если ранее данные доли были выражены разными способами). Подписывают протокол общего собрания и обеспечивают составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.
Утвердив проект межевания, у кадастрового инженера нужно заказать межевой план. Один межевой план может быть оформлен на несколько выделенных земельных участков.
Завершающим этапом выдела земельного участка в счет земельной доли, если проект межевания земельного участка утвержден общим собранием, является одновременная подача документов на кадастровый учет и государственную регистрацию в одну из организаций - Управление Росреестра по ЧР или Кадастровую палату.
Уполномоченное лицо
Избрание уполномоченного лица сегодня имеет большое значение при выделе земельных участков в счет земельных долей, если выдел проходит по решению общего собрания.
Какие же преимущества назначения уполномоченного лица?
Во-первых, для подачи документов на кадастровый учет и государственную регистрацию не требуется обращение всех собственников выделившегося земельного участка.
Во-вторых, не надо всем подписывать договор аренды.
В-третьих, в случае смерти одного из собственников земельной доли, который собирался выделить ее совместно с другими сособственниками, в отношении его доли наступает доверительное управление и не надо проходить процедуру выдела сначала, как это было ранее до 1 июля 2011 года.
В данном случае будет зарегистрировано доверительное управление, а не регистрация права умершего. В последующем, при обращении наследников такого лица за государственной регистрацией со свидетельством о праве на наследство на земельную долю, которая вошла в состав выделенного земельного участка, за наследником будет зарегистрировано право в составе выделенного участка с прекращением доверительного управления.
Один в поле
Если по каким-либо причинам проект межевания земельного участка не утвержден общим собранием, выдел осуществляется в индивидуальном порядке. Для этого у главы сельского поселения надо убедиться, что проект межевания земельного участка общим собранием не утверждался.
Если имеется утвержденный общим собранием проект межевания земельного участка, собственнику земельной доли достаточно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. В случае, если проект межевания не утверждался собранием, кадастровому инженеру необходимо заказать подготовку проекта межевания и межевого плана.
Проект межевания утверждает сам собственник земельной доли. Данный проект подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Если в течение 30 дней со дня извещения кадастровым инженером участников о согласовании проекта от них не поступят возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, проект межевания считается согласованным. При наличии возражений спор разрешается в судебном порядке.
Межевой план может быть подготовлен на несколько выделенных земельных участков, на основании нескольких проектов.
Вся процедура завершается подачей документов на кадастровой учет и государственную регистрацию в Управление Росреестра, либо Кадастровую палату.
Отдельно необходимо подчеркнуть, что орган местного самоуправления обязан предоставлять кадастровым инженерам сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков. Для чего орган местного самоуправления запрашивает сведения из государственного кадастра недвижимости и ЕГРП. Такая информация предоставляется Кадастровой палатой и Управлением Росреестра по ЧР им бесплатно. Кадастровым инженерам запрашиваемая информация у глав поселения предоставляется бесплатно, за исключением расходов по ксерокопированию документов.
Добровольный отказ
Если собственник земельной доли не желает ею владеть и распоряжаться, у него появилась возможность отказаться от своей доли и тогда право собственности на нее возникнет у муниципального образования. Сегодня, чтобы отказаться от земельной доли, собственнику достаточно обратиться в Управление Росреестра, подписать заявление и представить имеющиеся на руках один из документов - свидетельство о праве на земельную долю, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.
Управление Росреестра, прекратив право на земельную долю в Едином государственном реестре, зарегистрирует право собственности муниципального образования по месту расположения земельного участка без заявления органа местного самоуправления и направит уведомление об этом главе сельского поселения.
Главное – вовремя распорядиться
Алгоритм действий органа местного самоуправления по распоряжению земельными долями, поступившими в собственность муниципального образования, достаточно прост и в то же время ограничен по времени. На распоряжение земельными долями муниципалитету отводится всего полгода. За это время органу местного самоуправления необходимо в средствах массовой информации разместить объявление о продаже земельной доли.
При этом выкупить ее могут только сельскохозяйственная организация и КФХ, использующие этот земельный участок. То есть организации, которые могут документально подтвердить, что земельный участок, в который входит продаваемая земельная доля, ими обрабатывается, возделывается на законных основаниях, например, у них есть надлежаще оформленный договор аренды. Через шесть месяцев с момента возникновения права собственности на земельную долю (если никто не изъявил желание выкупить ее) орган местного самоуправления обязан осуществить выдел земельного участка в счет земельной доли.
На процедуру выдела отводится еще полгода. Процедура выдела муниципалитетом земельной доли аналогична процедуре выдела земельного участка в счет земельной доли гражданами.
Управление Росреестра по Чувашской Республике.